Suite aux différentes ruptures d’approvisionnement (COVID-19, guerre, canal de Suez…), de nombreux acteurs redéfinissent leur chaine d’approvisionnement en reconstituant leurs stocks. D’autres veulent favoriser le développement durable en rapprochant leur centre de distribution de leur marché ou simplement s’ouvrir à de nouveaux marchés.

Si comme eux, vous avez décidé de franchir le pas de vous implanter au Luxembourg, ou que vous êtes déjà présent mais à la recherche d’un entrepôt logistique, voici quelques clés pour vous aider dans votre démarche.

1. Quels critères prendre en considération ?

Avant de vous lancer dans les recherches d’entrepôt, la première étape sera de déterminer vos besoins. En amont vous devrez penser à l’aspect logistique mais également les 3 critères habituels pour tout choix d’un bien immobilier :

• La localisation: un accès facile pour vos employés, à proximité de vos bureaux, votre usine ou proche des axes autoroutiers, ferroviaire ou aérien pour une distribution facilitée.
• La taille : pour déterminer votre besoin en taille, vous devrez tenir compte des éléments inhérents à votre activité (plus d’informations à ce sujet au point 4 de cet article sur l’implantation).
• L’état et les équipements nécessaires. Avez-vous besoin de système d’extinction, climatisation, présence de quai(s), d’un niveau de sécurité donné de l’entrepôt telle qu’une norme TAPA ? Avez-vous besoins de bureaux et de salles de réunions ?

2. Comment trouver un entrepôt logistique ?

Votre premier réflex pour trouver un entrepôt à louer ou à acquérir au Luxembourg sera probablement d’effectuer des recherches sur les sites immobiliers ou de contacter la chambre de commerce. Le bouche à oreille est également une alternative si vous êtes de la région.

Rapidement, vous constaterez que le Luxembourg affiche une pénurie en termes de disponibilité de surfaces de stockage.

Les rares espaces disponibles sont en général assez vétustes et ne répondent plus aux normes de sécurité, nécessitant une remise en état. Le cas échéant, vous constaterez qu’un grand nombre d’annonces sont déjà obsolètes.

A savoir toutefois que si vous recherchez une surface supérieure à 5000m2 vous pouvez contacter le Ministère de l’Economie qui pourra vous aider dans vos recherches. Il en va de même si vous souhaitez acquérir un terrain en vue de la construction d’un entrepôt logistique.

3. Où sont localisés les entrepôts logistiques au Luxembourg ?

Le Luxembourg a développé deux zones d’activités spécifiquement dédiées à la logistique :

• Eurohub sud situé à Bettembourg et directement connecté au transport par rail
• Eurohub centre, situé à Contern pour le transport aérien

En outre une quarantaine de zones d’activités économiques sont dispersées à travers le pays :

Bettembourg, Betzdorf, Biwer, Clervaux, Contern, Dieckirch, Differdange, Dudelange, Echternach, Erpeldange-Sur-Sûre, Esch-sur-Alzette, Esch-sur-Sûre, Grevemacher, Heffingen, Bascharage, Lac de la Haute Sûre, Luxembourg, Mamer, Mersch, Mertert, Mondercange, Mondorf les Bains, Niederanven, Parc-Hosingen, Pétange, Rambrouch, Redange, Rosport-Mompach, Sanem, Schengen, Schifflange, Schuttrange, Steinfort, Strassen, Troisvierges, Wiltz et Wincrange.

Attention ce n’est pas parce qu’un bâtiment se situe dans une zone d’activité qu’il pourra forcément abriter la vôtre, veillez à vérifier son affectation.

D’autres entrepôts ‘historiques’ peuvent être localisés dans d’autres zones mais qui à fortiori sont moins adaptés pour une activité logistique que ce soit par exemple en termes d’accès ou d’une trop grande proximité avec une zone résidentielle.

4. Quid de l’implantation de votre entrepôt logistique ?

Pour que votre investissement ou le paiement de votre loyer ne soit pas une perte d’argent, encore faut-il que l’implantation de votre entrepôt soit optimisée. Cet élément est trop souvent sous-estimé et nécessite d’une part d’être budgétisé et d’autre part d’y consacrer un temps de réflexion afin de bien l’organiser.

Nous vous invitons à analyser minutieusement la ou les méthodes de stockage qui conviendront à votre activité. Pour cela, posez-vous les questions suivantes :

• Quel type de marchandise et comment est-elle stockée ? En vrac, sur palette EURO, palette industrielle ou autre ?
• Combien de références différentes avez-vous ?
• Quelles règles de stock appliquez-vous ? FIFO / LIFO ?
• Différentes méthodes de stockage existent en fonction des produits stockés. Laquelle allez-vous utiliser ? Stockage en en bloc au sol, rayonnage dynamique, stockage en rack a profondeur simple ou double, etc. Quelles sont les contraintes de cette méthode, une hauteur sous plafond, une longueur de rack ?
• Quels types de machines / robots allez-vous avoir besoin et quelles en sont les contraintes ?
• N’oubliez pas de vous renseigner sur les règles et normes en vigueur afin de répondre aux besoins en sécurité. Il faudra prévoir des sorties de secours, un local de charge pour les machines, des installations communes pour le personnel, une zone de tri des déchets, etc.
• Vos processus de préparation de commande et de réception de marchandise ne doivent pas être négligés, de quel espace avez-vous besoin ? Garantir une circulation fluide afin de ne pas perdre en efficacité et productivité pour toutes les marchandises entrantes et sortantes est crucial.

En résumé, une bonne implantation de départ vous permettra d’optimiser l’espace, gagner en performance et garantir un niveau de sécurité.

5. Pour quel budget ?

Au niveau du budget, il est difficile de donner un prix au mètre carré sans connaître sa localisation exacte, sa taille et ses caractéristiques. En général les prix varient en fonction de plusieurs facteurs, notamment :

• La localisation: les entrepôts situés dans les zones industrielles ou près des axes routiers principaux peuvent être plus chers que ceux situés dans des zones moins centrales.
• La superficieaura une influence sur le prix
• L’état de l’entrepôt : un entrepôt en bon état sera généralement plus cher qu’un entrepôt nécessitant des travaux de rénovation.
• Les équipements: un entrepôt équipé de systèmes de sécurité, de climatisation ou de quais de chargement sera plus cher qu’un entrepôt non équipé.

Actuellement les rares entrepôts disponibles se trouvent dans une fourchette entre 8€ et 16€ par mètre carré par mois.

6. L’externalisation logistique, une alternative ?

Sachant que le marché luxembourgeois est complexe avec une offre faible et peu variée, à moins que vous ayez une opportunité pour construire votre entrepôt ce qui sera une solution long terme mais pas immédiate et moins flexible, vous allez devoir vous adapter à l’offre du marché ce qui n’est pas forcément LA solution idéale.

Ce compromis est d’autant moins attractif si l’entrepôt n’est pas adapté. Un trop petit espace va freiner une expansion d’activité tandis qu’un grand espace va être une charge financière plus importante que nécessaire à supporter en attendant une éventuelle expansion. D’autant plus que la location d’un entrepôt est un engagement long terme, les baux sont généralement de 9 ans.

Pourquoi ne pas opter pour l’externalisation de tout ou une partie de sa logistique ? Elle offre une flexibilité tant en termes de stockage et que de durée d’engagement. Elle est souvent moins onéreuse et plus simple avec un bon partenaire.

Vous souhaitez externaliser
tout ou partie de votre logistique ?